Thế chấp tài sản là gì? Đặc điểm và thủ tục của thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản là hình thức đảm bảo tín dụng mà tài sản thế chấp là bất động sản, do người vay vốn hoặc người thứ 3 trực tiếp nắm giữ, còn ngân hàng chỉ giữ giấy tờ sở hữu và văn thư thế chấp tài sản.

Tài sản thế chấp là những tài sản nào

Đối tượng của thế chấp tài sản là bất động sản: nhà cửa, đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các loại tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất…Những bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.

Đặc điểm của thế chấp tài sản

Người thế chấp không chuyển giao bất động sản cho người nhận thế chấp, mà chỉ chuyển giao giấy tờ sở hữu và văn thư thế chấp tài sản. Ngay bản thân việc chuyển giao giấy tờ sở hữu cũng chia là 2 loại tùy theo sự thỏa thuận giữa người thế chấp và người nhận thế chấp :

• Người thế chấp chuyển giao quyền sở hữu bất động sản cùng văn thư thế chấp cho ngân hàng.
• Người thế chấp chuyển giao giấy tờ sở hữu bất động sản cùng văn thư thế chấp cho ngân hàng.
• Người trực tiếp quản lý bất động sản là người thế chấp hoặc người thứ 3.

Thủ tục và hình thức thế chấp:

Bên thế chấp tài sản: căn cứ vào nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh tiến hành đàm phán sơ bộ với ngân hàng. Nếu được ngân hàng đồng ý thì tiến hành các thủ tục sau đây:

- Làm đơn xin vay.

- Lập giấy cam kết thế chấp tài sản (văn bản thế chấp).

Về phía ngân hàng (bên nhận thế chấp): khi nhận văn bản cam kết, cần bố trí cán bộ nhân viên tiến hành xác minh và đánh giá tài sản thế chấp:

• Xác định vị trí, địa điểm lắp đặt.... của tài sản thế chấp.
• Định giá tài sản thế chấp.
• Quyền sở hữu tài sản.

Các loại thế chấp tài sản:

Căn cứ vào tính chất pháp lý thì chia thế chấp tài sản thành 2 loại là thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng.

• Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó khách hàng vay vốn chuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp cho ngân hàng. Vì vậy, khi khách hàng không hoàn trả theo thỏa thuận của hợp đồng thì ngân hàng với tư cách là trái chủ thể được quyền bán tài sản để thu hồi nợ mà không cần các chủ thể tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.
• Thế chấp công bằng là hình thức mà người thế chấp chỉ giao cho ngân hàng giữ giấy tờ sở hữu bất động sản thế chấp để làm đảm bảo cho khoản tín dụng được cấp. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng thì việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của toà án nếu có tranh chấp.

Căn cứ vào số lần thế chấp thì chia thế chấp thành 2 loại: thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai:

• Thế chấp thứ nhất là là việc thế chấp tài sản để đảm bảo cho món vay thứ nhất (có thể thế chấp cho một bên vay hoặc cho nhiều bên vay). Cần lưu ý rằng thế chấp thứ nhất không phải là lần đầu tiên đem tài sản đi thế chấp để làm đảm bảo cho món nợ vay, mà là tài sản thế chấp cho món nợ thứ nhất đang hiện hành.
• Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó khách hàng sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản tín dụng thứ nhất được đảm bảo cho món nợ thứ hai.

Căn cứ vào hình thức thế chấp thì chia thế chấp thành 2 loại: thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp

• Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay (NĐ163 của CP ).
• Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp là tài sản đã có sẳn thuộc sở hữu của bên đi vay.

Xử lý tài sản thế chấp:

Nếu đến hạn mà bên đi vay không trả được nợ cho ngân hàng hoặc đã gia hạn mà bên vay vẫn không thực hiện việc trả nợ, hoặc không còn con đường nào giải quyết tốt hơn, thì bên cho vay (bên nhận thế chấp) được quyền xử lý tài sản thế chấp theo các trường hợp sau:

 (1) Tự ngân hàng tự phát mãi nếu tài sản thế chấp không phải là quyền sử dụng đất

• Phát mãi tài sản thế chấp được thực hiện theo phương thức đấu giá công khai, phải thông báo trên báo chí và các phương tiện thông tin đại chúng.

 (2) NH phải ủy quyền cho đơn vị chuyên môn tổ chức phát mãi, nếu TSĐB là quyền sử dụng đất

• Việc phát mãi được thực hiện bởi Hội đồng Phát mãi. 
• Tiền thu được do phát mãi tài sản thế chấp được dùng để trả theo thứ tự như sau:
• Trả các chi phí có liên qua đến buổi phát mãi (thông báo đấu giá, bảo quản, chi phí tố tụng).
• Trả nợ gốc và lãi vay cho ngân hàng.
• Phần còn lại chuyển trả cho người sở hữu tài sản.

(3) Ngân hàng nhận TSĐB thay thế cho số nợ phải thu.

(4) Giao cho công ty quản lý nợ vay khai thác Tài sản.