Đất nền là gì? đất thổ cư là gì? Phân biệt đất nền và đất thổ cư

Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ cung cấp cho khách hàng những thông tin hữu ích về chúng trước khi bạn lựa chọn đầu tư hai phân khúc bất động sản này.

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là khái niệm chỉ những lô đất nằm trong một dự án đã được chủ đầu tư quy hoạch. Nói dễ hiểu hơn thì đây là những khu đất nền trong một dự án nhưng chưa được tiến hành xây dựng, vẫn còn đang trong giai đoạn ban đầu. Khu đất nền dự án cần được chủ đầu tư quy hoạch một cách rõ ràng, rành mạch, cũng như có trách nhiệm trong việc đền bù, quy hoạch và đầy đủ các loại giấy tờ cấp phép của cơ quan chức năng. Đặc điểm nổi bật của đất nền dự án là cơ sở hạ tầng, hệ thống tiện ích, hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi.

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư hay còn được gọi với cái tên khác dễ hiểu hơn chính là đất ở, nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Đất thổ cư được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và cả những mảnh đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất tại khu dân cư.

Phân biệt đất nền và đất thổ cư

Rất nhiều người không hiểu rõ và thường nhầm lẫn hai loại đất này chính là một, tuy nhiên, giữa chúng vẫn tồn tại một số điểm khác nhau. Vậy sự khác nhau giữa đất nền và đất thổ cư là gì?

Tính pháp lý: Yếu tố pháp lý là yếu tố cực kỳ quan trọng trong đất đai. Vì vậy, trước khi quyết định mua hay đầu tư đất nền dự án hay đất nền thổ cư, bạn cũng cần xem xét kỹ về các loại giấy tờ liên quan đến tính pháp lý.

Đất nền dự án: yếu tố pháp lý được đảm bảo 100%, bạn sẽ hoàn toàn yên tâm về độ ăn toàn trong việc sở hữu lô đất. Những lô đất nền dự án thường đều đã được kiểm duyệt của cơ quan nhà nước, vì chỉ có như thế thì chủ đầu tư mới được phép quy hoạch và kinh doanh bán đất nền.

Đất nền thổ cư: yếu tố pháp lý có phần nguy hiểm và dễ gặp rủi ro hơn so với đất nền dự án, việc kiểm tra giấy tờ cũng khá phức tạp. Có rất nhiều trường hợp làm giả giấy tờ hoặc miếng đất chưa có sổ đỏ riêng, điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc sở hữu mảnh đất này cũng như việc kinh doanh bán nó.

Cơ sở hạ tầng và tiện ích

Đất nền dự án: đây sẽ là ưu điểm vượt trội của đất nền dự án so với đất nền thổ cư. Hạ tầng của loại đất này được quy hoạch rõ ràng, đồng bộ với hệ thống điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy,…cùng tiện ích đa dạng, hiện đại như trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, công viên,…

Đất nền thổ cư: vì đất nền thổ cư nằm trong khu dân cư nên việc quy hoạch đồng bộ, hiện đại về cơ sở hạ tầng và tiện ích công cộng không phải là việc dễ dàng.

Giá bán: Đây là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến việc lựa chọn mua hay đầu tư của khách hàng. Đất nền thổ cư thường sẽ có mức giá bán rẻ hơn một chút so với đất nền dự án, tuy nhiên đi theo đó là những rủi ro lớn hơn mà khách hàng cần đặc biệt quan tâm. Đất nền dự án sẽ giúp bạn an tâm hơn khi được đảm bảo về mặt pháp lý, hạ tầng cơ sở và tiện ích đầy đủ. (Xem thêm: Shophouse là gì ?)

Cách phân biệt đất thổ cư và đất vườn

Theo quy định của Luật đất đai 2013 có quy định về đất ở và đất vườn tách biệt nhau vì những điểm khác biệt sau :

- Khác nhau về mục đích sử dung đất

Đất ở (đất thổ cư) : Mục đích sử dụng đất ở chính là dùng để xây nhà kiên cố hay đúng như tên gọi của nó là dùng đất ở. Đất ở nếu như chủ sở hữu chưa muốn xây dựng nhà ở có thể dùng sử dụng dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu mà không bị xử phạt vi phạm hành chính vì trong nghị định 102/2014/NĐ-CP không có quy định về sử phạt về hành vi này.

Đất vườn (đất ruộng) : Đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng của đất vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nhưng nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 57 luật đất đai 2014 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích. Tuy nhiên đất vườn không đươc xác định vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp theo như phân loại đất tại điều 10 luật đất đai 2013.

Quy định về phân loại đất theo điều 10 luật đất đai 2013

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng".

Xem thêm: Sổ hồng là gì?

Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư như thế nào?

Giả sử diện tích đất nông nghiệp của bạn đang nằm trong diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng cần phải xin phép trong nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện nơi có bất động sản đó thì thủ tục để chuyển mục đích sử dung đất. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 như sau:

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các loại thuế phải nộp là gì và giá tiền phải nộp được tính như thế nào?

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất. Tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối hộ gia đình, cá nhân như sau:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

• Xem thêm: Shophouse là gì? Tìm hiểu Pháp lý xây dựng Shophouse trong luật Đất Đai

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Hy vọng thông qua bài viết trên, bạn đã có cho mình những thông tin cần thiết về hai loại đất nền và đất thổ cư!

 

Chọn được một mảnh đất ưng ý để sinh sống không phải là vấn đề đơn giản. Nhiều người không rõ đất thổ cư là gì, không am hiểu các vấn đề về thủ tục, pháp lý, không có kinh nghiệm nên khi chọn mua đất thổ cư gặp phải một số điều không mong muốn. Vì vậy, những thông tin của chúng tôi dưới đây sẽ giúp bạn tránh mắc phải những rắc rối, sai lầm không đáng có.

Đất thổ cư là gì?

Theo quy định tại Luật đất đai 2013, đất thổ cư là đất chỉ để ở, đất thuộc nhóm đất thuộc nhóm phi nông nghiệp gồm đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Đất thổ cư có thể được xây thành nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống. Ngoài ra, với mảnh đất này, bạn có thể làm đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được công nhận là đất ở.

Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định về dữ liệu mục đích sử dụng đất có ghi như sau: “ONT” là đất ở tại nông thôn, “ODT” là tại đô thị

Những giấy tờ cần chuẩn bị khi mua đất thổ cư:

Để thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng được tiến hành nhanh chóng, bạn và bên bán cần chuẩn bị trước một số giấy tờ cần thiết. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng sẽ được lập qua văn phòng công chứng của khu vực có đất đai cần giao dịch, bao gồm các giấy tờ sau:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

• Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có);

• Bản sao các giấy tờ tuỳ thân;

• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Quy trình mua bán nhà đất thổ cư

Khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết thì bạn và người bán sẽ đến nộp hồ sơ tại phòng công chứng nơi có đất cần chuyển nhượng. Trong vòng 3 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan có trách nhiệm sẽ hoàn thành thủ tục công chứng, chứng thực. Sau đó bạn cần hoàn  thành nghĩa vụ tài chính để hoàn thành thủ tục mua bán khi các giấy tờ đã được hoàn thành. Bên cạnh đó, một số loại thuế khác cũng cần được thanh toán như thuế chuyển quyền sử dụng đất của cả bên bán và bên mua. Thường bên mua sẽ chịu trách nhiệm thanh toán lệ phí trước bạ.

Một số kinh nghiệm khi mua đất thổ cư

Để chọn được mảnh đất thổ cư ưng ý nhất, bạn nên tham khảo thêm các thông tin về kinh nghiệm khi mua bán của những người đi trước hay những lưu ý cần tránh khi chọn mua đất.

Tìm hiểu thông tin chung về khu đất

Những thông tin như khu đất thuộc diện nào, dân sinh có tốt không, giao thông có thuận tiện không,… là những điều chắc chắn bạn cần tìm hiểu thật kỹ. Ngoài ra, hãy chú ý đến các vấn đề pháp lý như mảnh đất có nằm trong diện giải tỏa, quy hoạch không hay có thuộc dự án nào trong hồ sơ địa chính Sở Tài Nguyên và Môi trường cấp xã, huyện không.

Đất phải có sổ đỏ

Vấn đề sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) liên quan đến tính pháp lý của mảnh đất nên đó là điều vô cùng quan trọng. Lựa chọn mảnh đất đã có sổ đỏ hợp pháp sẽ giúp bạn tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi.

Lựa chọn hướng mảnh đất

Ngay từ xưa, ông bà ta đã có câu "lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng Nam". Chính vì vậy, những mảnh đất nằm ở hướng Nam hay Đông Nam sẽ là lý tưởng nhất cho việc xây nhà vì 2 hướng này có khí hậu ôn hòa.

• Xem thêm: Condotel là gì? Được hình thành như thế nào? Và đầu tư có rủi ro hay không?

Vị thế và diện tích mảnh đất

Đối với những người làm kinh doanh, vấn đề vị thế của mảnh đất rất được coi trọng. Mảnh đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, không có cây lớn, cột điện trước mặt, không có con đường đâm thẳng vào khu đất. Ngoài ra, mảnh đất có tỉ lệ chiều rộng (mặt tiền) và chiều dài (chiều sâu) tương quan cũng được nhiều người chú ý. Thông thường, mảnh đất đẹp có cạnh rộng bằng 2/3 cạnh dài.

Môi trường sống xung quanh

Nếu như mảnh đất đó trước đó từng là bãi rác, nhà tù, nghĩa trang thì nên tránh mua còn nếu là đất ruộng, đất nông trại hay đất mới khai khẩn thì rất tốt. Những khu đất trong khu vực có dân trí cao, đường rộng hè thoáng ô tô có thể vào được, điện nước đầy đủ,… luôn hấp dẫn người mua.

Lối đi vào không có tranh chấp

Để tránh tình trạng lối vào xảy ra tranh chấp như nhiều đô thị lớn ngày nay đang gặp phải, người mua đất nên để ý và tìm hiểu kỹ lưỡng xem đây có phải vấn đề khiến chủ nhà rao bán đất không. Đây là trường hợp khá phổ biến khiến không ít người mua nhà gặp phải.

Phải có chữ ký của tất cả những người có liên quan trong hợp đồng mua đất

Bạn cần đặc biệt lưu ý đến vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất như phải có đầy đủ chữ ký xác nhận của các thành viên trong gia đình (trong sổ hộ khẩu gia đình) để tránh tranh chấp về tài sản sau đó. Đồng thời, hợp đồng cũng cần có xác nhận của cơ quan công chứng. Ngoài ra, đối với đất là tài sản thừa kế, những thành viên được thừa kế đều phải ký vào biên bản đồng ý bán đất trước khi làm hợp đồng đặt cọc.